2008年6月，凯旋门的第一次开盘引爆南京，开创了南京小户型市场的新纪元，消费者接受了全功能小住宅这样的概念，但对于凯旋门背后的故事了解甚少，那么，凯旋门项目究竟是如何从仅仅存在于设计开发人员脑海中的理念变为了傲立于鼓北的标杆的呢？

2006年6月，中海地产吸纳了位于主城鼓北2.3万平米的一幅土地，用于酒店式公寓及住宅的开发建设，也就是今天的凯旋门。面对这个项目，中海设计师们先从大的思路入手，分析各种条件。

城市背景   南京，江苏省省会、著名的历史文化名城、长江下游重要的中心城市。历经多年的剪裁和雕琢，今天的南京仍然保存着良好的山形水势、舒朗的城市格局、独特的城市魅力。2001年城市总体规划调整按照江苏省城镇体系规划和南京都市圈规划要求，更加强调“轴向发展、组团布局、多中心、开敞式”的城市空间发展战略，既保证南京有足够的弹性生长空间，加强了区域城市之间的联系，同时又保证了城市良好的生态环境质量。其中老城重点“作减法”，降低建筑密度，重点提升整体环境和文化品质，快速发展同时提升城市总体品质。

项目区位   凯旋门项目所毗邻的鼓楼区盐仓桥广场位于中山北路和大桥南路的交汇点，无论从长江大桥方向还是从中山码头方向，该广场均是进入老城的第一标志性节点.项目用地为东西向长、南北向短的不规则形状，用地规模中等，原始用地红线内的大量平房和临时建筑密度大、形象破旧，均成为与现代城市快速发展节奏极不协调的音符，城市节点重要性与现状的不协调性使该区域的改造迫在眉睫。

发展目标  根据南京城的发展规划以及本项目的定位，中海地产确立了项目的发展目标为：塑造鼓楼北区地标性节点，改善区域环境与形象；中高档综合性项目的标准，老城改造的成功样板。

规划设计     结合凯旋门项目的发展目标和规划设计要点，中海地产设计人员对项目的条件进行了分析：

1、凯旋项目资源优势明显；地铁站点紧邻项目地块，对未来该项目的升值提供了有力的支撑；项目所在片区教育、医疗、金融、商业等配套相当完善，片区生活氛围浓郁，是适合生活居住的成熟区。

2、凯旋项目产品类型丰富，涵盖酒店式公寓、办公、住宅、商业、幼儿园等物业，但受用地规模、地块条件、南京规划审批细则等诸多因素限制。

在输入各项前置条件后，方案建设控制范围和规划结构逐渐明晰，据此得出了项目用地切分的原则：

 

A区---综合楼：-西侧紧邻大桥南路高架，可达性与标识性强，但受噪声干扰相对较大，适合发展成综合办公区域；

B区---酒店式公寓：毗邻盐仓桥广场、中山北路与西妙峰庵路，为地块的主体部分，标识性与可达性较强，高层西北可观狮子山，但受到一定程度的噪声干扰，宜布置为酒店式公寓区域；

C区---住宅：-南临西妙峰庵路，东北为现有保留住宅，为地块安静的区域，狭长、东西向用地，适合设置行列排布的联排别墅或多层住宅；

D区---幼儿园：为用地狭小的三角形区域，临近北部原有多层住宅，考虑到用地面积较小和减少对原有住宅的日照干扰，宜设置为幼儿园用地；

E区---沿街商业：-地块西临大桥南路和盐仓桥广场，西南临中山北路，东南临西妙峰庵路，沿街面较长，以外向沿街最大化为原则布置为商业用地，沿街商铺与商业旗舰店相结合。

 

建筑设计    明确了地块切分原则，接下来考虑的是如何兼顾容积率与公寓的朝向和品质：

地块为不规则三角形，根据切分原则，北部三角与东部三角切分为综合办公及幼儿园用地，中部为临盐仓桥广场、退线60米以内为东西向的100米以下高层建筑区域，布置本项目的主体建筑量——酒店式公寓，在满足规范做足容积率的前提下，酒店式公寓朝向优先排序为正南、东南、西南、东西向，单体拼接避免不良朝向及通风、噪声干扰对酒店式公寓所产生销售抗力，以优质产品比率最高为标准比较建筑方案。传统酒店式公寓多为工整的矩形，中心位置为集中的交通空间，环形走道，弊病就是公共空间不通风、无采光，南向与北向房间总面积相同；为了尽量解决此矛盾，我们尝试了新的平面形式，采用了东西向长、南北向短同时转有一定角度的L形，在L形的内转角处设置公共的交通空间，L形内走道在建筑端头的山墙面上开窗，这样既解决了公共空间的采光通风问题，也使优质朝向房间的总面积远大于北向房间的总面积。

建筑的外观设计立足于本项目城市重要节点、地标性建筑的原则，按照公共建筑的设计要素进行创作。由于项目物业类型综合，需在统一性和整体性的原则下进行建筑群的造型设计，各物业类型亦具有特色和标识性。由于单元户数量大、造型元素重复量大，为提高建筑群的视觉冲击力、提高形象档次，需避免零碎与繁琐，对单元元素进行组合与划分整体考虑造型特征。立面以肌理性仿石喷涂为主、商业裙房为棕色石材配以香槟金色金属装饰。时尚、高档但不失稳重为特征。

户型设计    解决了总平面规划及单体平面形式的问题，中海设计师开始思考具体的户型设计：

根据市场定位报告，酒店式公寓的目标客户主要以年轻精英为主，购买行为的目的是现阶段的自住和后期的投资。他们重点关注于下列因素：

区位：在市区工作且市区交通情况不理想，现阶段他们更愿意选择主城范围内离工作地较近的住所，以节省每天的交通时间用于实现近期人生目标。

总价：参加工作时间不长且生活开销较大，因此经济承受能力不强，现阶段的购买酒店式公寓可以告别长期的租房生涯，属于理性的第一次置业。

便利：关注生活的便利性，便利的生活配套例如大型超市、餐饮、文化场所、医院均是重要参考因素，最好在步行范围就能基本满足生活配套需求。

高质：大多接受过高等教育的他们对第一次置业的产品期望值很高，只有高品质的物业才能符合他们的高品质要求。

前景：购买的最主要目的是产品的投资前景，自住满足短期功能，条件成熟后随着需求和经济能力的增长，他们必然会进行新的置业。

中海地产基于对市场客户群和现有产品的充分研究与分析，发挥产品设计与创新上的优势，确定了“全功能小住宅”的户型设计理念，以最低的建筑面积设计满足作为住宅的使用功能的产品。为了满足这个理念，保证品质，在细节的处理上进行反复推敲：

Ø       标准层户数宜控制在20户以内，并通过公共交通空间的分区设计达到人员分流的目的；

Ø       入户门的错位设计，避免两户正面相对，保证居住空间的私密性；

Ø       入户大堂设计体现豪华尊贵，安保、监控齐全；

Ø       独立的电梯间，保证电梯开门背景墙的完整；

Ø       户型设计通过生活阳台的设置实现厨卫全明；

Ø       用家具来测量空间尺度，精确到1公分的模数标准，严格控制建筑面积；

Ø       通过创新设计和面积计算规定的研究，赠送不计容积率的面积，如利用封闭阳台创造书房、健身、客卧、休闲茶座等多功能的百变空间；

Ø       结构设计为户型的可调性创造条件，带来布局的灵活性，如利用轻质隔墙的拆除与建造实现房间数量的变化。

 

景观设计    除了对于规划、建筑的研究，对于园林景观的设计也花费了不少心思，首先结合整体规划，在形式及风格上要与周边的竞争楼盘相比，有较大的优势；其次整体环境设计中重视整体场景的营造，重在创造全新的、适应市场需求的城市区域生活环境；最后保证户户有景；在总平面的整体概念中，意在创造特色场景及优雅生活特征；因此需在环境设计中将环境设计与建筑设计充分融合渗透，整合本项目的区域特征、文化特征、场景特征的整体概念：

1、为避免高层的公寓对联排别墅的业主产生压抑的感觉，景观沿小区内部车行道设置了类密林带，通过树木的调剂，降低干扰；

2、商业广场的景观营造商业特质景观：设置特色花坛、树池及旱喷广场，交通便利，空间开阔；树木的选择考虑到不遮挡商铺的招牌，应用了分杈点较高的乔木；

3、以建筑为背景，绿化植物为前景，将建筑掩映于绿树丛中，在山墙及拐角处设置灌木加以围合，消除建筑物的生硬感，注意不同植物季相变化的搭配、层次的搭配、色彩的搭配。达到早起闻啼、夜回鸟归的都市生态环境，同时减少蚊虫的困扰，做到三季有花、四季常绿。

在中海地产员工的努力下，凯旋门项目已经逐步揭开了面纱面向市场，设计的理念也正在接受市场的考验，消费者的认同就是对于设计人员最高的评价，中海设计师们期待着凯旋门的产品继续被市场追捧、获业内好评。